三、城市建设用地制度的缺陷与改进

　　城市的建设用地，主要用于公益、工业和商业。我国的城市建设用地主要的问题在于：第一，高度垄断，因此腐败层出不穷；第二，政府和商人囤地涨价之风愈演愈烈，大量城市建设用地闲置；第三，土地增值收益分配不公，导致不同政府之间也存在严重两极分化。大城市政府开发土地搞建设非常有钱，为国人吃饭搞农业的政府非常穷。由于不同政府之间因为土地收入占用严重差异，导致隶属于不同省市区之间、不同县市区之间的城乡居民的国民基本待遇两极分化严重；第四，用地权利和义务不对等，土地食利阶层出现，导致社会严重的两极分化。只有开发商才能进行房地产开发，少数人占有大量的房产而获利，就此违背了“平均地权”和“涨价归公”的原则，导致绝大部分国人成为“房奴”。

　　如何改善城市建设用地制度，消除相应的弊端呢？

　　笔者以为应该在遵循五个原则的前提下加以改进：一是严格遵守规划。即必须依据规划利用土地，公益用途的、商业用途的、工业用途的，都必须严格执行，不得随意改变。如果原有规划需要修改，也必须依据原批准规划的法定程序由地方人大依法修正后报中央政府或全国人大批准。二是平均地权。一方面，城市建设用地在实施“农转城减半”的征地制度之后，城市建设用地的供应主体多元化；另一方面，居民或企业法人或政府机关法人等都不得超标准占地。譬如：政府及其部门不能超标准占地修办公场所，企业不能超标准占地建设厂房，居民不能超标准占用土地和购买房屋。超标准占用土地和购买房屋都应该增收累进税。如果不实施平均地权，少数人垄断地权会带来社会两极分化和政府宏观调控失灵的后果。三是涨价归公。随着人口增加和城市基础设施建设不断完善，城市土地和房产的涨价是必然的，政府应该对涨价部分按照一定比例征税。第四，土地增值收益全民共享。全国各地的城市，无论是土地增值收益的“累进税”或是房屋增值的“累进税”，都应该归中央政府统筹，全民共享。第五，闲置受罚。城市建设用地，必须及时依法利用和管理到位，闲置要实行收取闲置税制度，闲置税实施累进税率，闲置税全民共享。