泸县以农村宅基地制度改革为抓手，深度融合新农村建设、现代农业示范、城乡一体化发展，探索出“宅改+”模式，推动农业农村实现“三个转变”。

“宅改+新村”，推动传统散居向新型聚居转变

　　一是跨区有偿、统规建设，农民实现异地聚居。打破组别界线，符合宅基地申请条件的，在本村内申请，初次分配标准内无偿取得；在县域内跨区域申请，以竞价等方式有偿取得，极大地解放了人地关系，创造了统规联建、统规自建条件，推动农村传统散居向新型聚居转变，城市水、电、路、气、通讯等基础设施顺势延伸，一批配套完善的生态搬迁安置点、易地扶贫搬迁安置点、新村聚居点、新型社区加速建成，城乡一体化发展步伐明显加快。2016年，全县新改扩建新村聚居点35个、建成幸福美丽新村50个，基础设施与城镇基本无异。

　　二是超占有偿、节余有奖，倒逼农民集约用地。以村集体经济组织为主体，地方政府为主导，推动宅基地超占有偿使用。对实际占有宅基地面积低于法定面积的，农户可以选择一次性奖励（100元∕平方米）或者保留用地权。让多占地者付出成本，让少占地者获得补偿，促使占用者权衡利弊，自觉减少超占。农村“建新不止，旧房不拆，宅基地越占越多”现象得到有力遏制。农户自发适度聚居，联户整治腾挪宅基地，节约建设用地指标流转增的积极性大为提高。

“宅改+产业”，推动传统农业向现代农业转变

　　一是产业启动资金和建设用地瓶颈在“宅改”中破解。“宅改”将零星的闲置宅基地，通过腾退复垦，异地调整为经营性建设用地入市，为土地集中流转、适度规模开发奠定了基础（可提供少住户的成片优质耕地），为乡村旅游、生态观光、现代服务等新型经济业态发展创造了条件（可提供农业建设用地），为农村一、二、三产业融合发展迎来了契机（可获得土地增值收益）。玉蟾街道龙桥社区，通过宅基地制度改革，成功打造出融合乡村文化旅游的都市型现代农业，形成了“第一产业+第三产业”的新业态，园区农民人均纯收高于全县平均水平30%左右，村集体经济收入突破900万元。

　　二是借力非农经营在共建共享中得到充分体现。在总量和规划的严格管控，以及农民住有所居的前提下，允许农户以宅基地使用权（标准内）为合作条件，转让部分宅基地使用权，与社会资本合作，共建共享居住、商住、经营房屋（采取分割方式登记确权），充分释放出宅基地的财产性属性和市场化价值，其用途得以多功能体现，权益得到多元化保障。农村宅基地与社会资本的有机结合，充分实现居住和开发的“双赢”，为引入资本参与改善农村条件、统筹城乡发展提供新的实践路径。喻寺镇谭坝村胡启高等8户与村集体资产管理有限责任公司共建占地面积2000m2康养中心（共享宅基地650m2，流转建设用地指标1350m2）。

“宅改+城镇”，推动传统农民向现代市民转变

　　一是引导宅基地整体退出户进城居住和兴业，加快农民市民化步伐。畅通宅基地退出渠道，对于进城购房放弃宅基地的农户，给予退出户宅基地补偿、房屋残值补偿、购房补贴，以及给予社保补助、廉租房安置、低保保障、劳动就业等多元化补偿安置套餐，激发农民自愿退出农村闲置的宅基地，推动农业转移人口市民化。全县进城购房农户申请退出闲置宅基地1100余户，900余亩，户均获得补偿7万余元。

　　二是宅改节余建设用地指标县域统筹调剂增值，减轻农民市民化成本。宅基地退出复垦节余指标，以村为主体，以县公共资源交易中心为平台，以县公共资源交易中心为平台，在县域内的镇政府、集体经济组织间，通过公开竞价交易（无人竞价的，县政府保底收购），在县域内调剂使用，终结“政府兜底收购”的旧模式，开启“政府保底收购+市场挂牌流转”的新模式，充分显化农村土地的财产性价值、市场性价值，让资源变资产、资金变股金、农民变股东成为现实。

　　目前，全县有2.1万户申请退出宅基地，可腾退面积2万余亩。其中，已实施9920户，8000余亩。政府已保底收购节余指标5000余亩，县域流转83亩。

（苏永海 汪长根 记者 李仁杰）